1. Miért nem fizetik ki a bankok az ingatlanalapokban elhelyezett betéteket, ha a betétek fix kifizetését eddig garantálták?

A bankbetét és a befektetési jegy két különböző pénzelhelyezési forma. A betét összegének visszafizetését az Országos Betétbiztosítási Alap (OBA) 13 millió forintig garantálja. A befektetési jegy tőkéjének és hozamának a visszafizetése viszont csak akkor garantált, ha arra a befektetési jegy kibocsátója garanciát vállalt. A befektetési jegyek értékváltozásából adódó kockázatot – ha azokra nincs garancia – az ügyfél viseli. A befektetési jegyek kockázata tehát nagyobb a fix kamatozású bankbetétekénél.

Ugyan a befektetők sokszor bankfiókban vásárolják meg az ingatlanalap befektetési jegyeit, azonban az nem az adott bank által kibocsátott értékpapír, hanem a banktól független és elkülönült, úgynevezett befektetési alapkezelő által kezelt vagyon. A befektetési jegy megvásárlásával a befektető ezen vagyon (az alap) tulajdonosává válik, így részesedik az alap által elért hozamból (legyen az pozitív vagy negatív).

2. Miért módosították az ingatlanalapok egyoldalúan, visszamenőleges hatállyal az ügyfelekkel megkötött szerződéseiket azt követően, hogy a PSZÁF 2008. november 7-én felfüggesztette az alapok forgalmazását? Miért került sor úgy a szerződésmódosításra, hogy közben nem is volt olyan forgalmazási nap, amikor megelőzőleg vissza lehetett volna váltani a befektetési jegyeket?

A tőkepiacról szóló törvény értelmében a nyilvános alap tájékoztatójában és kezelési szabályzatában foglalt feltételeket az alapkezelő egyoldalúan a Felügyelet engedélyével módosíthatja. A jelen módosításokkal a befektetési jegy forgalmazási szabályai változtak meg, és a módosításra a tulajdonosok tömeges visszaváltásai miatt lecsökkent likvid, könnyen pénzzé tehető eszközök (például, állampapírok) alacsony mértéke miatt volt szükség.

Az alapoknál bevezetett 90 forgalmazási napos elszámolási időszakra történő átállással az alapkezelők lehetőséget kaptak az ingatlanalapok likviditásának megoldására, a jövőbeli biztonságos működési stratégia kialakítására.

Amennyiben a Felügyelet engedte volna, hogy addig történjenek kifizetések az alapokból, amíg elfogy az összes likvid eszköz, úgy a befektetők közötti egyenlő elbánás elve sérült volna. Így azok a befektetők, akik később kezdeményeztek visszaváltást, hátrányba kerülhettek volna (jóval alacsonyabb árfolyamon válthatták volna vissza jegyeiket), azokkal szemben, akik hamarabb adtak visszaváltási megbízást.

3. Egyes civil szervezetek szerint az ingatlanalapoknak a 2008. november 7-i árfolyamon kellene kifizetni az összes, jegyét visszaváltani akaró ügyfelet. Lehetséges-e ez?

Nem lehetséges. A jegyek értéke folyamatosan változik, ha az csökken, az eredeti érték „nincs eltéve” senkinél, az értékváltozás (legyen az pozitív vagy negatív) a befektető nyeresége/kockázata. Az ingatlanalapok egy előre meghirdetett célra (például ingatlanok vásárlására) gyűjtik össze a befektetők pénzét és az így létrejövő vagyontömeget (befektetési alap) fektetik be az előre meghatározott elveknek megfelelően. A befektetési alap befektetési jegyet bocsát ki, ennek megvásárlásával kerül a befektető pénze az alapba. A befektetőt a vagyontömegből a befektetési jegyei darabszámának az összes kibocsátott befektetési jegy darabszám arányának megfelelő eszközérték illeti meg.

Tekintettel arra, hogy a vagyontömeg értékét és az egy befektetési jegyre jutó árfolyamot naponta kell megállapítani, így mindig az elszámolási napon (T+90. forgalmazási napon) érvényes árfolyamon lehetséges kifizetés. Ez a befektetési jegyekre jellemző kockázat miatt van így. A befektetők egyenlő elbánás szerinti elve sérülne abban az esetben, amennyiben nem a kifizetéskor érvényes árfolyamon kerülnének teljesítésre a visszaváltási megbízások, hiszen így az alapban maradó befektetők viselnék a korábbi és a kifizetéskori árfolyam közötti - adott esetben negatív - árfolyam különbözetet.

4. Igaz-e, hogy a PSZÁF „az egyik pénzintézet határozott nyomására” függesztette fel az összes ingatlanalapot? Az alapok egy része nem is volt bajban, ki tudta volna fizetni a befektetőket, mégis mindegyik alapot felfüggesztették!

A Felügyelet határozottan visszautasítja azokat a feltételezéseket, rosszindulatú híreszteléseket, hogy bárkinek, például akár egy banknak a nyomására cselekedne. A Felügyelet minden alkalommal a piac egésze biztonságának érdekében jár el.

A befektetési jegyek tömeges visszaváltása (mint tendencia) minden ingatlanalapot érintett, de különböző mértékben, mely alapvetően annak függvénye, hogy az egyes alapok befektetési jegy tulajdonosainak összetétele milyen (lakossági vagy intézményi). A Felügyelet intézkedésével koordinált módon tudta kommunikálni mind az alapkezelői szektor, mind a befektetők irányába a szükséges lépéseket és elvárásokat.

5. Európában vagy Amerikában biztosan nem függesztenek fel ingatlanalapokat, sem egyet, sem többet. Ellentétes a magyar felfüggesztéssel az uniós gyakorlat?

Az uniós gyakorlattal nem ellentétes a felfüggesztés, sőt a nyugat-európai országokban van példa arra is, hogy az alapkezelő saját maga hozza meg a döntést a kifizetések felfüggesztéséről.

Németországban és Spanyolországban is felfüggesztettek ingatlanalapokat. Spanyolországban a legnagyobb ingatlanalapot két évre függesztették fel, Németországban jellemzően először három hónapra függesztették fel az alapokat, majd ez az idő újabb kilenc hónappal meghosszabbították.

6. Európában vagy Amerikában biztosan nem ilyen hosszú kifizetési határidővel váltják vissza az ingatlanalapok befektetőinek befektetési jegyeit. Ellentétes-e a magyar kifizetési időtartamokkal az uniós alapok gyakorlata?

Nem. A magyar kifizetési időtartamok nem ellentétesek az Európai Unióban érvényesülő gyakorlatokkal.

A magyar szabályozás az európai országok közül e tekintetben az egyik legmegengedőbb. A legtöbb tagállamban sokkal szigorúbb szabályozás van, legalább 6 havonta egy alkalommal történhet kifizetés az alapból, de van olyan tagállam, ahol csak évente egyszer fizethetnek.

7. Mit csináltak az ingatlanalapok a náluk lévő ügyfélvagyonnal? Talán csak nem „lopta el a banklobbi” az emberek pénzét? Biztos abból lett részben a bankok profitja!

Senki sem „lopta el” az ügyfelek pénzét. Az ingatlan alapkezelők a befektetők pénzét döntően ingatlanokba, illetve bankbetétekbe és állampapírokba fektették. Az ügyfelek vagyona mind intézményi szinten, mind a nyilvántartást tekintve teljesen elkülönül az ingatlan alapkezelő és annak tulajdonosa, valamint a számlákat vezető bankok eszközeitől.

Az alapkezelők a befektetési jegyért cserébe kapott pénzmennyiséget fektetik be. Ezeknek a befektetéseknek az értéke – ahogy egy ingatlan értéke is – változik, s ennek a változásnak a függvényében más időben más a befektetési jegy értéke.

8. Lehetséges, hogy ami történt, annak oka a pénzügyi válság. De miért nem osztoznak most a bankok vagy az ingatlanalapok az ügyfelek veszteségében, miért nem vállalnak szolidaritást? Miért csak az ügyfeleknek kell szenvedni a pénzügyi válság miatt?

A pénzügyi válságban minden olyan személy ki van téve a potenciális veszteségnek, aki kockázatot vállalt. Az ingatlanalap befektetési jegyének megvásárlása befektetésnek számít, erre viszont jelentős hatással van a pénz- és tőkepiac helyzete, valamint az ingatlanpiac megítélése, teljesítménye. Mivel az alapok vagyona elkülönül a banki eszközöktől, nem lehetséges átjárás a kettő között. (Ellenkező esetben akár a bankok is kérhetnének szolidaritást az ingatlanalapoktól, azok ügyfeleitől az alapok jó teljesítménye esetén.)

A bankok is elszenvednek veszteséget, elég a külföldi bankcsődökre gondolni. Ugyanakkor arra is fel kell hívni a figyelmet, hogy a befektetés minden ember szabad elhatározása: aki befektet, az kockáztat. Minden befektetőnek tisztában kell ezzel lennie, és legfőképpen ismernie kell befektetése természetét, és tanulmányoznia kell a befektetésre vonatkozó feltételeket.

9. Miért értékelték le rövid idő alatt az ingatlanalapok a befektetések alapjául szolgáló ingatlanokat, hiszen ezzel jelentősen csökkent a befektetési jegyek értéke? Miért fordulhatott elő, hogy egyes alapoknál csak jóval a pénzügyi válság újabb hulláma után értékelték le az ingatlanokat, egyes alapoknál pedig nem is értékelték le?

Az ingatlanok értékének megállapítását az ingatlan alapot kezelő szervezetektől független ingatlanértékelők végzik. Az ingatlanok értékelését az ingatlanértékelő legalább negyedévente köteles elvégezni. A különböző ingatlanalapokban ráadásul különböző típusú ingatlanok vannak, amelyek piaci értéke, értékesíthetősége akár jelentősen eltérő.

Mindenki ismeri azt a szabályt, hogy ha gyorsan kell eladnia lakását, kevesebb pénzt tud érte kapni, mintha hosszú időn át tudná árulni azt. A válság hatására az ingatlanpiac befagyott és egy esetleges kényszer ingatlan-eladás (például. amikor a nagymértékű befektetési jegy visszaváltások következtében néhány hónapon belül kell ingatlanokat értékesíteni) ugyanígy csak a korábbinál jelentősen alacsonyabb áron lehetséges, mivel az ingatlanok iránti kereslet visszaesett. Az alapok eszközértékében pedig ez az alacsonyabb ár érvényesül.

10. Azáltal, hogy az ingatlanalapok befektetési jegyei leértékelődtek, az érintett ügyfelek véglegesen károsulttá váltak? „Visszajöhet-e” még ez a veszteség?

Az ingatlanalap vagyona nem tűnt el, csak az értéke változott meg, jelen esetben csökkent. Az ingatlanok értéke a jövőben – a pénzügyi válság elmúltával, az ingatlanpiac normális állapotának helyreállásával – emelkedhet, így a visszaváltás elkerülésével, a nem realizált veszteség eltűnhet és nyereségessé válhat, ha a piaci körülmények pozitívan változnak.

A válság előtti évek statisztikái azt bizonyítják: befektetési alapok várható hozama általában magasabb, mint az egyszerű bankbetétek kamata. Ám ez jellemzően csak hosszabb távon érhető el, mert a befektetési jegyek árfolyama rövidtávon jelentősen ingadozhat.

11. Igaz-e, hogy a 90 napos kifizetési periódus az ingatlanalapoknál mintegy 100 ezer befektetőt érint?

Nem igaz. Az érintett ügyfelek mintegy fele olyan alapokhoz tartozik, ahol már 31 nap után kifizetik az ügyfelet, ha vissza akarja váltani befektetési jegyét, többen pedig zártkörű alapok ügyfelei.

12. Ha egyes alapok 90 napnál hamarabb is tudnának fizetni, akkor miért nem fizetik ki az embereket azonnal, akár egy-két nap múlva?

Az ingatlanalapok – mint a nevük is mutatja – alapvetően ingatlanok fejlesztésébe, vásárlásába fektetnek be. Mindenki ismeri azt a szabályt, hogy ha gyorsan kell eladnia lakását, kevesebb pénzt tud érte kapni, mintha hosszú időn át tudná árulni azt. Ugyanígy, ha valaki gyorsan akar lakást venni, csak drágábban teheti meg azt, mintha volna ideje keresni a piacon. Ugyanez a szabály érvényes az ingatlanalapokra: magyarán, a befektetés mögött álló ingatlan(ok) gyors eladása esetén csak alacsonyabb értéken tudná visszaváltani az ügyfelek befektetési jegyeit. Az óvatosság elve alapján ráadásul szükséges hosszabb elszámolási időszakot fenntartani, ugyanis nem lehet előre kiszámítani a befektetők viselkedését.

13. Ha az ügyfél 90 nappal korábban megbízást ad befektetési jegyeinek eladására, ám nincs megelégedve a visszaváltáskori árfolyammal, akkor visszavonhatja-e a megbízását? A visszavonást legkésőbb meddig teheti meg?

A visszaváltási megbízást vissza lehet vonni, legkésőbb a T+89 forgalmazási napon.

14. Mi történik akkor, ha egy ingatlanalap zártvégűvé válik? Hogyan, milyen árfolyamon fizetik ki azokat, akik nem akarnak részt venni a zártvégű alapban, és mit kell tenni azoknak, akik részt vennének abban?

A nyíltvégű ingatlanalapnak a zártvégűvé alakulási szándékot a tervezett átalakulást legalább 30 nappal megelőzően, hirdetményben kell tudatnia a befektetőkkel.

A hirdetmény közzététele és az átalakulás értéknapja közötti időszakban lehetőséget kell biztosítani a befektetőknek, hogy az alapban lévő befektetésüket visszaváltsák. A visszaváltás a kifizetéskori árfolyamon történik.

A már átalakult zártvégű alap esetében nincsen folyamatos forgalmazás, ami azt jelenti, hogy visszaváltási megbízást nem lehet adni. A zártvégű befektetési jegyek értékesítése a tőzsdén lehetséges, amennyiben van vevő a befektetési jegyekre. A zártvégű alapnak lejárati ideje van (például 2012. december 31.), az alap ekkor fogja felosztani és kifizetni az alap vagyonát a befektetési jegyek tulajdonosainak.

15. Igaz az, hogy több zártvégűvé váló alap tőke- és hozamgaranciát ajánlott az ügyfeleknek az átalakulást követően? Kikre vonatkozik ez a garancia?

Igaz. Egyes ingatlanalapok vállaltak tőke- és hozamgaranciát, de csak azoknak a befektetőknek, akik az átalakulás napján rendelkeznek befektetési jeggyel és a zártvégű alap futamidejének lejáratáig megtartják befektetési jegyeiket, vagy azoknak, akik a zártvégű alap lejáratakor befektetési jegy tulajdonosok és az alap futamidejének utolsó napján érvényes árfolyam alacsonyabb, mint az átalakulás napján.