• A végtörlesztés feltételei
• Amennyiben a feltételek teljesülnek…

• Kik tudják igénybe venni a végtörlesztés lehetőségét?

• Lombardhitel lehetőség…

• Amit a devizaalapú hitel forinthitellel történő kiváltásáról tudni kell

---

A 2011 szeptemberében elfogadott törvény átmeneti időre, 2011. december 30-ig lehetővé tette, hogy az adósok ingatlanfedezetű (piaci feltételű) vagy állami készfizető kezesség fedezetével kötött deviza alapú hitelüket és pénzügyi lízingből eredő tartozásukat (továbbiakban a hitelhez/kölcsönhöz kapcsolódó kifejezések alatt a pénzügyi lízinghez kapcsolódó fogalmakat is érteni kell) rögzített árfolyamon végtörleszthessék. Továbbá meghatározott körben adó- és illetékmentességet ír elő a devizahitellel rendelkező adósok számára kidolgozott programban részt vevők megsegítése érdekében.

Ennek feltételei a következők...

A végtörlesztést

• svájci frank esetében 180 forintos,
• euró esetében 250 forintos,
• japán jennél pedig 2 forintos

árfolyamon teljesíthetik az adósok, ha az árfolyam a kölcsön folyósításakor nem volt magasabb, és a hitelfolyósító 2011. június 30-áig nem mondta fel a kölcsönszerződést.

Fontos, hogy az árfolyam meghatározásának szempontjából azok a devizaalapú kölcsönök, ahol a folyósítás több részletben történt, akkor tartoznak fix árfolyamú végtörlesztés hatálya alá, ha a folyósításoknál alkalmazott árfolyamok súlyozott átlaga a meghatározott árfolyamszint alatt marad, így például három részletben történt folyósítás esetén:
	Folyósított összeg	Árfolyam
I. II. III.	30 000 CHF 20 000 CHF 10 000 CHF	160 HUF/CHF 140 HUF/CHF 190 HUF/CHF	súlyozott átlag = 158,3333

A végtörlesztés a fennálló teljes hiteltartozás (tőke+kamat), pénzügyi lízingszerződés esetén finanszírozási összeg egy összegben történő kifizetését jelenti, így az adósoknak vállalniuk kell az áthidaló- vagy gyűjtőszámlahitelből eredő tartozás végtörlesztését is, amennyiben devizakölcsönükhöz kapcsolódik ilyen, valamint pénzügyi lízingszerződés esetén a maradványérték megfizetését is.

E végtörlesztési lehetőség szempontjából devizaalapú kölcsönnek minősül az a kölcsön is, ahol a törlesztés devizában történik, végtörleszteni azonban itt is csak forintban lehet.

Amennyiben a feltételek teljesülnek...

A devizahiteleseknek a végtörlesztésre vonatkozó írásbeli igényüket legkésőbb 2011. december 30-ig kellett bejelenteniük a pénzügyi szolgáltatónak. Ha a hiteladós teljesíti a feltételeket, a pénzügyi szolgáltató nem utasíthatja el a végtörlesztési igényt, amelynek alapján – a jogszabályi feltételek teljesülése esetén – a bejelentéstől számított 60. napig a végtörlesztésnek meg kell valósulnia.

Az adósnak 2012. január 30-ig – a többi feltétel változatlansága mellett – a pénzügyi intézmény részére

• maradéktalanul át kellett utalnia a végtörlesztéshez szükséges összeget, beleértve a kölcsönszerződéshez kapcsolódó tartozásait is (pl. maradványérték összege, áthidaló hitel összege); vagy

• a végtörlesztéshez hitelt nyújtó pénzügyi intézmény által kiállított, feltétlen és visszavonhatatlan írásbeli nyilatkozatot be kellett nyújtania, mely a végtörlesztéshez szükséges fedezetet igazolja.

Jó tudni, hogy az ingatlanfedezetű deviza alapú jelzáloghitel, lakóingatlanra vonatkozó pénzügyi lízingből eredő tartozás esetén

• végtörlesztéséért nem számítható fel költségtérítés és egyéb díj/jutalék,
• továbbá, a végtörlesztés teljesítése érdekében nyújtott kölcsönhöz kapcsolódó közvetítés díjtalan kell, hogy legyen.
  A végtörlesztés csak lakóingatlanra alapított jelzálogjog alapján kötött devizaalapú hitelekre vonatkozik. A lakóingatlan olyan ingatlan, amelyet lakás céljára létesítettek, valamint az ingatlan-nyilvántartásban lakás, lakóház, társas üdülő vagy üdülő megnevezéssel szerepel vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan továbbá a tanya. Tehát a programban garázs, ipari épület, telek, stb. nem érintettek.
• Az adósoknak az igénybejelentéstől számított 60 (naptári) napon belül kell teljesíteniük a végtörlesztést.
• A adós végtörlesztési igénybejelentését követő 3 munkanapon belül a pénzügyi intézmény köteles az adóst tájékoztatni a végtörlesztés legvégső lehetséges időpontjának figyelembevételével a végtörlesztés várható összegéről devizanem és jogcím szerinti bontásban.
• Kérhető továbbá tartozásigazolás is, melyet szintén az igénybejelentéstől számított 3 munkanapon belül kell kiállítani. E tartozásigazolás kiállításáért és kiadásáért semmiféle díj, egyéb költség nem számítható fel.
• Az adósok a devizában felvett lakóingatlanra bejegyzett jelzáloghitel rögzített árfolyamon történő végtörlesztése esetén mentesülnek az ebből származó személyi jövedelemadó-kötelezettség megfizetése alól.
• Nem kell illetéket fizetni a devizaalapon fennálló banki követelés rögzített árfolyamon történő végtörlesztése és a tényleges árfolyam között fennálló különbözet után.
• Díjmentessé válik továbbá a deviza alapon felvett lakáshitelből származó követelés rögzített árfolyamon történő végtörlesztésével összefüggésben kezdeményezett jelzálogjog, végrehajtási jog, továbbá az elidegenítési és terhelési tilalom törlésére irányuló eljárás is.
• A végtörlesztéssel kapcsolatos valamennyi fizetési kötelezettség teljesítése esetén a lakóingatlant terhelő zálogjogról való lemondás kérhető a zálogjoggal rendelkező pénzügyi intézménytől. A pénzügyi intézmény a lemondást tartalmazó jognyilatkozatát a végtörlesztés teljesítésének igazolását követő 8 napon belül kell, hogy kiadja.

Kik tudták igénybe venni a végtörlesztés lehetőségét?

Az adósnak 2012. január 30-ig igazolnia kellett a pénzügyi intézmény felé, hogy a végtörlesztéshez szükséges összeg rendelkezésére áll.

1. Akik rendelkeznek megtakarítással, melyeknek segítségével visszafizethetik a hitelt.

Vegye számba milyen megtakarítással rendelkezik, és azok miként tehetők pénzzé = likviddé. Mielőtt azonban megtakarításai ilyen célú felhasználásáról dönt, vegye számba a megtakarítási fedezetű hitelkonstrukciókat (lombard hitelek) is.

Likviditási (fizetőképességi) szempontból a jellemző megtakarítási eszközök az alábbiak szerint rangsorolhatók:

Vagyis általánosságban a legnehezebben a különböző üzletrészekben megtestesülő vagyonok, míg ennél jóval egyszerűbben a betéti vagy pénzpiaci alapban lévő megtakarítások tehetők készpénzzé.

Lombardhitel lehetőség…

Érdemes tudni, hogy a legtöbb banknak vannak olyan hitelkonstrukciói, ahol a meglévő megtakarítások feltörés nélkül bevonhatók fedezetként. Ezek az úgynevezett lombardhitelek. A lombard hitel értékpapír (diszkont kincstárjegy, kötvény, részvény) vagy betét fedezete mellett folyósított hitel. Lombardhitel esetén tehát lehetőség van meglévő értékpapír vagy lekötött pénzbetét biztosítékként való elhelyezésére is, és ekkor nem szükséges a már meglévő befektetéseket, betéteket lejárati idejük előtt felbontani, és így nem veszítjük el lekötött befektetéseink, betét-megtakarításaink hozamát.

Bankonként eltérhet, hogy mely befektetési és megtakarítási formákat fogadják el fedezetként, ezért érdemes előzetesen tájékozódni. Vannak olyan hitelintézetek, ahol ingatlanalapok befektetési jegyeit, vagy lakás-takarékpénztárnál vezetett lakás-előtakarékossági számlabetétet is bevonnak a hitel biztosítékaként.

Lombard hitelt igényelni főszabály szerint minden devizabelföldi 18. életévét betöltött állampolgár tud. Tekintettel a fedezetek körére, a hitelbírálat általában elég gyors és egyszerű, rövid eljárással döntés születhet a kérelemről.

Amennyiben megtakarításának értékesítése mellett dönt, legyen tekintettel arra, hogy

• a betét feltörése esetén – konstrukciótól függően – eleshet a teljes vagy még hátralévő futamidőre járó kamattól,

• az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítás esetében – a várakozási idő (10 év, vagy 2007.12.31.-e után jóváírt tétel esetén a jóváírás időpontjától számított 10 év) leteltét követően – a kivett tőkerész után évente csökkenő mértékben személyi jövedelemadót, valamint egészségügyi hozzájárulást kell fizetni,  

• a nyugdíj-előtakarékossági számlán (NYESZ) lévő megtakarítás felvétele esetében a felvett összeg után személyi jövedelemadót és egészségügyi hozzájárulást kell fizetni, valamint a korábban igénybe vett személyi jövedelemadó kedvezményeket 20%-kal növelt értéken vissza kell fizetni az államnak, továbbá elesik a további adóelőnyöktől is,

• biztosítási és befektetési egységekhez kötött (ún. unit-linked) termékek visszavásárlása esetén a visszavásárlási érték akár a befizetett összegnél is alacsonyabb lehet, főként a futamidő első néhány évében,

• a tartós befektetési számla (TBSZ) megszüntetése esetén a befektetésen elért kamat vagy hozam után a megtakarítás időszakának hosszától függően különböző mértékű adót kell fizetni, melynek megállapítása és befizetése az Ön feladata. (Az adó mértéke: 3 éven belül 16%, 3-5 év között 10%, 5 éven túl 0%),

• lakástakarék-pénztári megtakarítás megszüntetése esetén a megszüntetésig befizetett összeg utáni állami támogatás (évente az elhelyezett összeg 30%-a, maximum 72.000.- Ft) nem kerül kifizetésre.

2. Amennyiben a családi megtakarítások nem fedezik teljes mértékben a hitel végtörlesztésének összegét…

Amennyiben a hitel teljes kiváltása sem a saját megtakarításból, sem pedig családi, baráti vagy közeli ismerősöktől kapott kölcsönökből nem járható megoldás, érdemes végiggondolni, hogy

• a végtörlesztéshez még hiányzó rész erejéig fel tud-e venni más, forint hitelt esetleg egy új ingatlanfedezet bevonásával,

• megfontolandó egyéb ingatlan (például nyaraló, garázs, stb), vagy ingóság (gépjármű) értékesítésének lehetőségére, illetve

• felmerülhet még az ingatlan értékesítésének, és egy kisebb, olcsóbb lakásba költözésnek a gondolata is, bár a végtörlesztéshez szükséges összeg fedezetének igazolásához rendelkezésre álló idő elég rövid.

A deviza alapú hitel forinthitellel történő kiváltása

Amennyiben a visszafizetendő hitel valamekkora része rendelkezésre áll, érdemes kiegészítésként elgondolkodni a fennmaradó összeg forinthitellel történő kiváltásáról.

Fontos tudni, hogy végtörlesztés céljából igényelhető hitel csak forinthitel lehet.

A részben vagy egészben forinthitelre történő átváltással kapcsolatosan a devizahitelesek számára problémát jelenthet, hogy:

1. a hitel felvételének időpontjához képest a jelenlegi devizaárfolyam jóval magasabb, ennek következében a fennálló hiteltartozás összege is magasabb lehet, sokszor még akár a fedezetként felajánlott ingatlan bank által meghatározott értékét is meghaladhatja,

2. ehhez járul hozzá az ingatlanok értékének jelentős csökkenése (ami a korábbi becsült ingatlanértékekhez képest akár 15 százalékos csökkenést is jelenthet),

3. a bankok jelenlegi gazdasági viszonyok melletti igen korlátozott hitelezési gyakorlata,

4. a forinthitelek kamatlába még ma is magasabb, mint a devizahiteleké, ezért a havi törlesztőrészlet mértéke, várhatóan nem lesz sokkal kisebb, ha a teljes korábbi deviza alapú hitelünket forinthitel felvételével fizetjük vissza. A forinthitel törlesztőrészletének várható mértékéről érdemes előzetesen tájékozódni!

Ha feltesszük, hogy egy 10 milliós hitelbiztosítéki értékű ingatlanra 4-5 évvel ezelőtt 8 millió forint értékben vettek fel deviza alapú hitelt a jelenleginél jóval kedvezőbb (kb. 160 HUF/CHF) árfolyamon, akkor most azt láthatjuk, hogy az ingatlan 8,5 milliót ér, miközben a kamatokkal együtt a tartozás 10 millió forint körül lehet. A végtörlesztéssel élve a devizahitelt át lehetne váltani egy kedvezőbb forinthitelre (nagyjából 8 milliós hitelre).

Időközben, 2010. március 1-jén azonban hatályba lépett a körültekintő lakossági hitelezés feltételeiről és hitelképesség vizsgálatáról szóló kormányrendelt a túlzott eladósodottság megfékezése miatt. Ez a bankok számára szigorú korlátokat teremt a hitelként kihelyezhető összegek mértéke tekintetében.

Új hitel felvétele esetén a bank köteles ellenőrizni, hogy az adós megfelel-e a jogszabályi és a bank saját belső hitelminősítési előírásainak. Szigorú hitelképességi vizsgálatot kell előzetesen lefolytatnia, melynek alapján kialakul az egyes személyek úgynevezett hitelezhetőségi limitje, vagyis az a forintban megállapított összeg, ami azt mutatja meg, hogy az ügyfél maximum mekkora havi törlesztőrészlet fizetésére képes. A hitelezhetőségi limit meghatározásakor a hitelnyújtónak figyelembe kell vennie

• az ügyfél rendszeres havi bevételeit (jövedelmét) és

• az ügyfél összes ismert fennálló hiteltartozását is.

Jelzáloghitelek felvételekor a bankoknak ezen túlmenően figyelembe kell venni azt a szabályt is, hogy pusztán fedezeti alapon nem nyújthatnak hitel, a hitel egy részt az ügyfélnek önerőből kell biztosítania.

Forint jelzáloghitel esetén a felvehető hitelösszeg nem lehet több a fedezetül felajánlott ingatlan értékének 75%-ánál. Vagyis szükséges, hogy az ügyfél a hitel 25%-át rendelkezésre tudja bocsátani. (2010. augusztus 14-től deviza alapú jelzáloghitel felvételét jogszabály korlátozza.) Így, egy 8 milliót érő ingatlanra ma már csak körülbelül 6,4 millió forintot adna a bank, a különbséget pedig a hitelfelvevőnek kell előteremtenie vagy megtakarításból, vagy egyéb forrásból.

Bár a havi törlesztőrészlet kis mértékben csökken csak, ha a teljes tartozást Ft hitellel váltja ki valaki, ennek mértéke azonban várhatóan kiszámíthatóbb lesz, hiszen az árfolyamok ingadozása a továbbiakban nem érinti a hitel törlesztőrészletét.  Ugyanakkor fontos azt tudni, hogy a forinthitel fennmaradó kockázata a kamatlábkockázat, mely a gazdasági környezet változásainak függvényében alakul. Amennyiben a jövőben a forintkamatok szintje emelkedik, akkor ennek következtében a törlesztő részletek is emelkedni fognak.

[1] Feltételezve, hogy a hiteladós a hitelkiváltás során olyan új forint hitelt vesz fel, ahol a forinthitel szerződés lejárata megegyezik a devizahitel szerződés lejáratával, azaz a forint hitelre történő váltáskor ennyi a devizahitel hátralévő futamideje.

[2] Az érték a teljes futamidőre vetített átlagos kamatszint.

Meglévő hitelek módosítása, átütemezése, illetve más hitellel történő kiváltása, így az új hitelből történő végtörlesztés esetén a kormányrendeletben foglalt szabályok csak részben érvényesülnek. A bankoknak a szigorú hitelezhetőségi vizsgálatot ez esetben is el kell végezniük a belső szabályzataikban meghatározottak szerint, így az egyes hiteltípusoknál egyebek mellett vizsgálniuk kell

• az adós figyelembe vehető jövedelmi tételeit, és azok megfelelő igazolását, illetve

• figyelemmel kell lenniük az adós más hitelnyújtóval szemben fennálló egyéb hiteleire is, melyek alapján meghatározzák a hitelkiváltás tekintetében fennálló egyéni hitelezhetőségi limitet.

Amennyiben új hitelből kíván végtörleszteni, és az adós jövedelmi helyzete vagy egyéb fennálló hiteltartozása miatt nem felel meg a bank belső szabályzatában foglalt hitelezhetőségi kritériumoknak, akkor sajnos előfordulhat, hogy a hitelkiváltás iránti kérelmet az intézménynek el kell utasítania. A bank ezen túlmenően a szerződéskötés szabadságára tekintettel is dönthet úgy, hogy nem nyújt hitelt és nem köt hitelszerződést.

Amennyiben a jövőben hitel felvétele mellett dönt, a tájékozódáshoz használja a PSZÁF Hitel- és lízingtermék választó programját, ahol átfogó képet kaphat a piacon megtalálható hitel és lízinglehetőségekkel kapcsolatosan. Sőt! A kiválasztott hiteltípus főbb paramétereit beütve a szintén a PSZÁF honlapján megtalálható hitelkalkulátorba, tájékozódhat a törlesztőrészletek megközelítő alakulásáról, modellezheti a kamat- és árfolyamváltozás hatásait is.

LEGYEN ÓVATOS!

A végtörlesztés lehetőségének megnyílásával a piacon megjelenhetnek olyan hitelközvetítők, illetve álközvetítők, akik kedvezőnek tűnő konstrukciókkal és a hitelkiváltás gyors rendezésének ígéretével hitegetik.

Legyen nagyon körültekintő, és

• Vigyázzon azokkal a megoldásokkal, melyeket PSZÁF engedéllyel nem rendelkezők kínálnak!

• Kerülje azokat a szolgáltatásokat, melyek aktív „BAR-listásoknak” (a Központi Hitelinformációs Rendszer korábbi elnevezése BAR volt) kínálnak hitellehetőséget. Számos esetben előfordul, hogy nem rendelkeznek tevékenységükhöz engedéllyel!

• Óvakodjon a fogyasztói csoportoktól! A csoportokat szervező cégek ugyanis hitelt nem nyújtanak, készpénzt a tagoknak nem adnak át!

• Hitelközvetítők esetén mindig ellenőrizze a Felügyelet honlapján látható regiszterben, hogy az adott hitelközvetítő egyáltalán nyilvántartásba van-e véve (http://www.pszaf.hu/bal_menu/piaci_szereplok/nyilvantartasok)

Az ingatlanpiacon is megjelentek olyan nepperek, akik biztosnak tűnő megoldást kínálnak a hitel rendezésére és a lakás gyors értékesítésére, de ennek fejében igényt tartanak a lakás tulajdonjogára és sokszor uzsorakamat fejében kínálnak „áthidaló lehetőségeket”, ezért legyen nagyon körültekintő!